企业也在拼爹、拼妈、拼后台,恒大背后隐现三大BOSS

来源:聚财网 | 2016-08-18 17:05:10 作者:

导读:拼爹、拼妈、拼后台不是个人的专利,公司企业都在干,不这么干难成大事!uiG中国聚财网

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  8月15日晚间,中国恒大集团(03333.HK)公告,截至当日,已透过附属公司收购235792663股万科A股,占万科总股本的比例约6.82%,目前共耗资145.7亿元。在这场万科股权争夺战中,各方资本市场正在上演一场抢筹大战。uiG中国聚财网


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  8月16日,万科A早盘高开高涨,10时24分触及涨停,一小时成交量达到45亿元,股价创逾8年新高。截至收盘,万科A涨停,报27.57元/股,全天成交金额90.14亿,换手率3.44%。uiG中国聚财网


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  万科A连续三日涨停,区间累计涨幅33.12%,在9个交易日中,万科A已经上涨幅度已达54%。同时,在进入8月份以来,这已经是万科A的第四个涨停板。uiG中国聚财网


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  当日恒大概念股也集体飙升,除万科A涨停以外,嘉凯城、廊坊发展同样继续涨停。宝鹰股份和金科股份昨天均接近涨停。隆鑫通用发布的半年报披露,恒大二季度增持隆鑫通用,成为第三大股东。隆鑫通用昨天开盘即涨停。uiG中国聚财网


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  恒大概念股的飙升,也让许家印的身价大涨。短短3个月,恒大在嘉凯城、万科A、廊坊发展上的浮盈已经超过130亿元。而去年恒大地产卖了一年房子,净利润才只有105亿元,远不及炒股3个月的收益。uiG中国聚财网


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  在拼爹、拼妈、拼后台的当下,我们不能只停留在羡慕恒大入主万科获得高额收益的表面上,这后面的水不也是比较深的。为什么这么说?uiG中国聚财网


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  注意!注意!注意!重要的事说三遍uiG中国聚财网


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  港股上市的中国恒大总市值不过800亿港元左右。2015年以来,恒大已经完全进入买买买的状态,耗资已经超过1000亿。从新世界发展、华人置业和信和置业等港资巨头手中接项目买资产花了接近600亿人民币,恒大过去两年多还斥资超过169亿港元用于回购自家股票,入股并增资恒大人寿花掉接近130亿,花不到一百亿举牌万科,至于在嘉凯城、廊坊发展身上花掉的45.6亿充其量是餐后甜点。uiG中国聚财网


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  恒大的钱从哪里来?变身“大胃王”的恒大,“洪荒之力”源自何方?粗略数数,恒大背后站着三个隐形大BOSS,一个比一个给力。uiG中国聚财网


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BOSS一:地方政(府)拍地王,恒大坐地数钱 uiG中国聚财网

恒大负债并不低。财报显示:2015年底恒大总负债高达6148.93亿元,其中借款2969亿,实际年利率9.59%,去年利息支出就超过195亿。以净借款计算的权益负债率高达93.5%。uiG中国聚财网

恒大在赴香港上市之前曾经备受现金短缺之苦,最终在郑裕彤、刘銮雄等港资大佬援手之下才顺利渡过难关。不过去年以来飙涨的房价和层出不穷的地王,让坐拥天量土地的恒大成了赢家,无惧财务报表上负债率和利息支出。uiG中国聚财网

以建筑面积计算,截止2015年底,恒大共有1.56亿平方米土地储备,平均成本1173元/平方米。2015年恒大在一二线新增项目土地储备投资额占比高达75%。这些土地项目位于北京、深圳、南京、厦门等54个城市,新增土地的储备成本为2045元/平方米。uiG中国聚财网

去年下半年以来,一二线城市房价暴涨,地王频出。京、沪、深乃至南京、厦门楼板价高过周边房价,面包贵过面粉已经成为常态。uiG中国聚财网

在地方政(府)从地王中获取巨量土地出让金的同时,借助高负债资产规模快速膨胀的恒大,成为这一轮房价和地价飙涨的最大受益者之一。恒大此前购入的土地,绝大部分以成本法入账,土地增值的部分并没有反映在资产负债表上。有地王垫底,坐地不动就可以安享增值,什么资产负债率,利息支出,对恒大来说都是小儿科。uiG中国聚财网

下图是面包财经根据财报数据绘制的恒大总资产变动图:uiG中国聚财网

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BOSS二:证监会核准公司债,恒大低成本补血 uiG中国聚财网

如果仔细研究恒大启动“爆买”的节奏,会发现与债券市场向房地产开闸“神同步”。由于种种原因,在相当长的时间内国内债券市场对房地产企业都处于关闭或者半关闭的状态。uiG中国聚财网

但去年上半年以来政策松绑,债券市场对房地产企业大开绿灯。去年6月份,恒大获证监会核准发行总额200亿公司债券,成为首个吃螃蟹的红筹地产商。利率5.3%—6.98%,虽略高于保利等央企地产公司,但已经远低于其海外债券和整体负债利率。除此之外,恒大还于2015年10月发行了200亿私募债,利率虽然较公司债高,依然远低于美元债。uiG中国聚财网

2015年2月,恒大发行的10亿美元优先票据,利率高达12%,相当于人民币债券利率的2倍左右。如果考虑人民币贬值的因素,恒大公司债的利率实际上只相当于美元债的三分之一左右。按照恒大去年整体9.59%的平均利率来看,公司债几乎成了恒大成本最低的融资渠道。uiG中国聚财网

仅是两组来自国内债券市场的资金,就为恒大补血400亿元。恒大耗资近600亿收购港资巨头资产,绝大部分都是发生在公司债发行之后。考虑到恒大与一众港资巨头交易中,并不需要一次性支付全款,首期最多支付两三成资金即可完成交易。但是这400亿债券就足以撬动更大的资产。uiG中国聚财网

债券市场不仅为恒大充血,诸多地王背后都有债券市场低成本资金的身影。面包财经此前曾撰写《外资撤离中国楼市 国产次债危机已在路上?》指出:2015年房地产公司全年发债金额超过4379亿元,是2014年的27倍还多。今年前5个多月,发债规模已经超过4300亿,几乎相当于去年全年的发债金额。uiG中国聚财网

进入2016年,债券市场利率进一步走低。频繁制造地王的央企保利地产此前的公司债利率甚至跌破3%,信达地产3月份发行的公司债利率也仅为3.8%。uiG中国聚财网

BOSS三:央妈放水,银行资金最爱房地产 uiG中国聚财网

地王和天量债券背后是泛滥的资金,钱的事情最终还得央妈说了算,银行才是最大的金主。uiG中国聚财网

过去两年六次降准降息,巨量的资金堆积在金融系统内。货币膨胀的节奏与地王涌现,万科股权之争开打、恒大启动爆买模式也是惊人的“神同步”。下图是面包财经根据官方数据绘制的近年M1走势图:uiG中国聚财网

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天量资金并没有如愿进入实体经济,而是涌入房地产。根据中国人民银行此前发布的《2016年第二季度中国货币政策执行报告》:上半年个人住房贷款增加 2.3 万亿元,同比多增 1.2 万亿元,6 月末增速达 32.2%。更惊人的是,7月份央行的《金融统计数据报告》显示:7月份人民币贷款增加4636亿,同比少增1.01万亿,而以房贷为主的住户贷款增加了4575亿,占全部新增贷款的98.6%。新增贷款几乎只剩下房贷了。uiG中国聚财网

从银行中发放出来的住房按揭贷款,在购房者手中兜了个圈子后,还是进入开发商的口袋;这尚未计算银行给予恒大的授信。此前恒大公告称:截至今年7月末,恒大的销售金额已达到1847.9亿元;2016年的销售目标由年初制定的2000亿提高到3000亿,目标提高了50%。uiG中国聚财网

地王加持资产负债表、债券市场大袋充血、央妈全力注水:恒大们背后的BOSS一个比一个给力。想不任性都难。uiG中国聚财网

翻查万科历年财报:早在宝万之争打响之前一两年,王石、郁亮和万科管理层就以经济利润奖的名义给自家发奖金,然后再加上金融杠杆增持万科股份,美其名曰“事业合伙人”。一边烧着红烧肉,一边悄悄变身大股东,原本可以悄悄的把活干掉,名利双收。uiG中国聚财网

无奈,形势比人强。最近两年三大BOSS太给力,资金泛滥,资产荒突然降临,资金成本急剧下挫。加上保险、资管等一众金融牌照助力,姚老板“不够资格”的大杠杆直接秒杀有“情怀”的小杠杆。uiG中国聚财网

实力更雄厚的许老板,更是早已把准三大BOSS的脉络。回购股票立稳脚跟、抢先发债补满血、天量拿地等升值、巨资收购屯资产、加快销售回现金、布局保险取牌照……,招招都打在要害。uiG中国聚财网

跟着BOSS有肉吃,房地产才是老板的真爱。uiG中国聚财网

来源:聚财网、钱江晚报、澎湃新闻网、面包财经uiG中国聚财网

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