北京、上海、深圳房价集体下跌!一线永远涨魔咒终于被打破!

来源:聚财网 | 2017-01-09 13:54:27 作者:

北京、上海、深圳房价集体下跌!一线永远涨魔咒终于被打破!c7f中国聚财网

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自2016年国庆全国热点城市密集出台调控新政以来,短短一个季度的时间,各大城市房市已巨变。c7f中国聚财网

深圳:房价已经跌回了半年前c7f中国聚财网

1月1日,深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。c7f中国聚财网

去年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%。c7f中国聚财网

从每周的成交数据来看,深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平,房价已经跌回了半年前。c7f中国聚财网

二手市场更加不乐观。c7f中国聚财网

根据深圳中原研究中心数据,2016年12月深圳成交4734套二手房,环比减少28.4%,同比减少66.1%。c7f中国聚财网

成交面积422612平方米,环比减少28.8%,同比减少65.0%。c7f中国聚财网

深圳市民:均价5万多元可能是好的兆头,我希望会再跌下去c7f中国聚财网

除了新房市场,深圳二手房12月份成交量,环比减少28.4%。2016年全年均价涨幅比2015年回落明显。c7f中国聚财网

分析师表示,农历新年后,开发商将面临新一轮的销售压力,而资金周转也需要销售回款来支持,届时,深圳房价将出现“深八条”后的首个博弈期。c7f中国聚财网

预计深圳二手房市场仍将持续调整c7f中国聚财网

从大环境看,未来国内的货币环境预计将会稍有收紧,而投资热度或将转向海外市场,这将利空深圳楼市。c7f中国聚财网

从2016年的政策调控来看,“10·4新政”后房价涨势得到控制,目前楼市整体进入缓和向下调整的阶段,新房、二手房成交均处在量价齐跌的状态。c7f中国聚财网

“预计2017年一季度深圳楼市仍会持续目前成交低迷的趋势。”c7f中国聚财网

一方面,深圳房价已经处于高位,购房者的购买力有限,预计2017年深圳房价大幅上涨的可能性不大。c7f中国聚财网

另一方面,随着深圳城市建设日益完善,吸引更多的年轻人来深就业,购房需求始终在,深圳房价也不会出现断崖式下跌的局面。c7f中国聚财网

预计今后两年,深圳二手房市场仍会在低迷期持续调整。c7f中国聚财网

北京:四季度出现明显降温c7f中国聚财网

中原地产研究中心统计数据显示,2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情,从前三季度的爆发到四季度政策影响下,出现了非常明显的降温。c7f中国聚财网

成交量方面,受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。c7f中国聚财网

2016年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%。c7f中国聚财网

2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米。c7f中国聚财网

北京首套房贷利率收紧至九折c7f中国聚财网

元旦当天,《证券日报》分别从多家银行和房地产中介处证实房贷利率优惠收紧的消息。c7f中国聚财网

自2017年1月1日起,北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。c7f中国聚财网

中原地产首席分析师张大伟分析,过去两三个月银行的资金价格在快速上行,在此种情况下,银行再继续执行8.5折或者更低的折扣,利润空间将越来越小,甚至接近成本价,“所以银行必须要回收折扣”。c7f中国聚财网

房贷利率上调到9折只是一个开始。c7f中国聚财网

“后续随着资金价格的上升和楼市条例的深入,有可能提高到9.5折,或者接近2014年四季度的状态,2017年房贷利率或回升到基准利率。”c7f中国聚财网

贷款300万元30年利息增加15万元c7f中国聚财网

如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算,房贷利率八五折优惠时,执行利率为4.17%,月均还款14618元,还款总额5262480元。c7f中国聚财网

房贷利率九折优惠时,利率为4.41%,月均还款15041元,还款总额5414760元。c7f中国聚财网

也就是说,房贷利率从八五折提升至九折后,贷款300万元月均还款额增加423元,还款总额增加152280元。c7f中国聚财网

对于房贷利率做出的这一调整,业内人士表示,本轮楼市牛市行情的推手之一,就是低成本资金和高杠杆的作用,利率优惠的收紧不仅提高购房成本。c7f中国聚财网

更重要的是对购房者预期的打压,以组合拳的方式抑制投资,同时意味着北京的紧缩调控将会长期持续,因此会对购房需求形成新一轮打压。c7f中国聚财网

上海:12月新房成交同比下滑65.6%c7f中国聚财网

在持续调控下,另一个一线城市上海也不例外。c7f中国聚财网

据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米,环比增加7.6%,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。c7f中国聚财网

今年的房价怎么走?c7f中国聚财网

从全国大市来看,2017年中国房地产市场将以“稳定”为主,去年全年去库存政策刺激下,全国楼市普涨,今年随着调控政策的出台,将逐步回归理性。c7f中国聚财网

中国指数研究院3日发布《2017年中国房地产市场趋势展望》(以下简称《展望》)。c7f中国聚财网

需求方面c7f中国聚财网

2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到12.8%到14.8%。c7f中国聚财网

其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。c7f中国聚财网

供应方面c7f中国聚财网

鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3.0%以内。c7f中国聚财网

但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。c7f中国聚财网

价格方面c7f中国聚财网

需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。c7f中国聚财网

2017年,"一线房价永远涨"神话或被打破c7f中国聚财网

人口红利结束以后,地产大周期就到拐点了。c7f中国聚财网

纵观所有国家的房地产市场发展,都和人口结构高度相关,因为房地产是典型的年轻型消费品,大家在年轻的时候需要买好房住好车。c7f中国聚财网

所以会拉动地产和汽车消费,因而所有国家在人口红利的时期都会经历地产和汽车的大发展,同时也是工业化的最好时代。c7f中国聚财网

但是当人口老龄化以后,对老人而言唯一的目标是活得更长,因而消费必然会转向医疗和养老。c7f中国聚财网

同时地产和汽车的消费会长期下降,工业化将走到尾声,而为工业配套的生产性服务业和医疗为代表的生活性服务业将全面崛起。c7f中国聚财网

中国人口红利的拐点发生在2011年,当年15-59岁的人口达到9.4亿的最高点。c7f中国聚财网

因而从人口结构而言,09-10年的地产市场尚有人口结构支撑,12-13年的地产繁荣从人口角度看已经是到了周期尾声,而16年的地产繁荣从人口结构角度看就是地产泡沫。c7f中国聚财网

抑制地产泡沫,换来光明前途!c7f中国聚财网

如果政(府)下决心抑制房地产泡沫,其实是走在正确的道路上,可能会有短期阵痛,但是会换来长期的光明前途。c7f中国聚财网

稳增长靠保房价!c7f中国聚财网

还记得在16年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论,甚至还引发了央行的讨论。事后来看,16年毫无疑问是保住了房价,但是牺牲了汇率。c7f中国聚财网

其核心逻辑在于稳增长政策放在首位,而房地产是稳增长的重要动力,因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。c7f中国聚财网

如果房价不涨,大家不卖房子,其实钱就跑不了了。c7f中国聚财网

反过来讲,只要把房地产泡沫抑制住,只要房子的钱跑不掉了,其实钱就跑不了了。c7f中国聚财网

我最近和一个同期入行的老同事聊天,大家发现即便是在相对高收入的金融行业干了十几年,考虑到高税率,以及投资的金融资产常年低回报率,靠工作其实没怎么赚钱,而这么多年赚的最多的都是房子。c7f中国聚财网

然后大家仔细核计了一下,发现其实自己除了有房子,其实别的就没剩什么钱了。c7f中国聚财网

所以,作为中国的老百姓,其实大家除了房子,别的真的没有啥钱,如果房价回落,大家房子不想卖了,其实就没钱了,资金外流也就止住了。c7f中国聚财网

只要严控投机性房贷,房价就涨不动!c7f中国聚财网

但是对于地产调控,市场有着很大的分歧,一种观点认为从历史来看,对房价的调控就没有成功过,所以这一次也不会有效。c7f中国聚财网

但是在我们看来,本轮地产调控与以往的本质区别,在于供需的结构都发生了变化。c7f中国聚财网

大家一直说一线城市的土地供给少,指的是由于城市供地面积下降,所以一手房的供给少。c7f中国聚财网

但是由于一手房不断入市,目前一线城市的二手房交易量普遍是一手房的两倍以上,所以考虑存量房以后的供给并不少,考虑存量房以后的供给结构已经和以前发生了巨大的变化。c7f中国聚财网

其次就是需求,以前房价低的时候,大家买房主要靠收入和储蓄,平均都是7成以上的首付,贷款比例很低,所以政(府)对需求的调控很难奏效。c7f中国聚财网

但是16年房价大涨,大家买房主要靠贷款,不贷款根本买不起,平均是一半的贷款比例,所以政(府)对需求的调控就开始有效。c7f中国聚财网

按照目前一线城市而言,普通家庭的平均月工资就在2-3万左右,目前贷款100万的月供在5000元左右,这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资,因此只要月薪达到3万,就有贷款500万的勇气。c7f中国聚财网

但是要一口气拿出哪怕200万的现金,其实都需要工作十年,是拿不出来的。c7f中国聚财网

而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%,而且认房又认贷,其实意味着很多人都买不起,房价也就涨不动了。c7f中国聚财网

只要不加息,房价暴跌的概率不大,大概率会阴跌!c7f中国聚财网

那么房价会不会暴跌呢?我们认为概率也不大。c7f中国聚财网

因为目前的政策是因城施策,对一线和部分二线严控,但对三四线还是鼓励,同时对首套房依旧支持,但是对二套以上的投机购房严控,因此房地产市场的需求不会全面萎缩。c7f中国聚财网

同时在严控投机性房贷之后,政(府)就没有必要再去加息,而只要不加息,房价就不存在暴跌的风险,而大概率会进入缩量阴跌的模式。c7f中国聚财网

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