叶檀: 不要信邪不要害怕 房地产震荡下行两年 然后平稳平稳平稳

来源:聚财网 | 2016-11-16 13:18:41 作者:

文/叶檀      ☞财经女侠 | 毒舌善心Bd1中国聚财网

10月住户部门中长期贷款增加4891亿元,占全部新增贷款比例仍达75%。从9月底到10月初的限购限贷政策似乎没起什么作用。Bd1中国聚财网

这是个幻觉,房地产投资、贷款将会下降,但房地产市场在经历两年的区间震荡后,在下行后将保持整体平稳。市场不可能让某个五线城市的房地产高库存在两年内被消化,但政策维持整体房价平稳的能力是有的。Bd1中国聚财网

没有迹象显示货币紧缩、资产价格崩盘以及房地产税收会在短期内发生,所以房地产不会大规模波动。Bd1中国聚财网

房地产将有所下行。10月份房贷之所以上涨,因为10月份增长的房贷可能更早的是7、8 月份审批、现在投放,当存量部分释放完毕,今年年底或明年初,限贷政策的效应才会显现。Bd1中国聚财网

随着城市群分化更严重,安全垫厚的地区的房地产在资产重新配置时的吸引力。Bd1中国聚财网

十月份房贷没有下降,将来会逐步下降,居民财富中整个房地产配置都会降低,极端最高不超过50%,现在国人在经历一波资产配置的洗礼。通过股市、期市与人民币的大幅波动,越来越多的人用亏损学会了一个浅显的道理,鸡蛋不能放在同一个篮子里。Bd1中国聚财网

但从长期来看,房地产市场总体是趋于稳定的。Bd1中国聚财网

1首先,房地产企业购地面积大幅收窄,土地成交价款上升是土地涨价的直接后果。Bd1中国聚财网

根据国家统计局的数据,今年1到10月,房地产开发企业土地购置面积16873万平方米,同比下降5.5%,降幅比1-9月份收窄0.6个百分点;土地成交价款6764亿元,增长16.7%,增速提高3.4%。去年同期土地购置面积为17855万平方米,而土地成交价款为5796.06亿元,2015年土地购置面积大降31.7%,导致2016年一二线城市房价的上升。Bd1中国聚财网

2其次,土地供应理性,大规模供应不可能再现。Bd1中国聚财网

现在一些城市已经非常理智,根据销售面积确定供地情况,以免出现海南、鄂尔多斯等地以往供地过多、价格无法把握的情况。现在南京、合肥等地的供应以销定供,不算饥饿疗法,效果胜似饥饿疗法。Bd1中国聚财网

一线城市更是无地可供,限购的同时供应量下降。广州十月成交均价为每平米14506元,环比下跌6.6%,库存消化周期已经在半年以内。深圳房地产新房备案量开始下降,实际新推盘与供应量明显下降,10月供应量创下2008年以来同期最低量。厦门、上海等城市都是著名的土地紧张的城市。Bd1中国聚财网

3第三,房地产开发商是理智的。只要降杠杆,开发商就没办法在土地抵押上做手脚,就不可能赶开发周期,从开发贷上一刀下去,直接降低了市场的房地产供应。Bd1中国聚财网

根据国家统计局的数据,2016年前十个月,全国房地产开发投资83975亿元,同比名义增长6.6%,增速比前九个月提高0.8个百分点,住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。Bd1中国聚财网

今年1到10月份,房地产开发企业到位资金117261亿元,同比增长15.5%,增速与1-9月份持平。其中,国内贷款17303亿元,增长1.2%;利用外资123亿元,下降49.0%;自筹资金40764亿元,增长0.6%;其他资金59071亿元,增长35.2%。在其他资金中,定金及预收款33655亿元,增长32.2%;个人按揭贷款19783亿元,增长51.5%。只要定金与预收款一下降,国内开发贷下降,美元大涨成本太高,开发商大概只能转道证券市场、保险市场鼓捣,所以,恒大等转战到股市了。Bd1中国聚财网

4第四,不同城市的不同地区房贷利率、限购政策大不相同,在消化完存量风险后,房地产根本性新政策才可能出台。Bd1中国聚财网

从融360的网贷数据看,上海贷款利率都在9折,而非两个月前的8.5折,但北京与深圳、南京等地的房贷利率没有上升。一些城市房贷利率在收紧,另一些继续维持在低位。限购后,杭州不限购的大江东片区成交量上升。Bd1中国聚财网

这么说吧,最安全的是核心城市,以及一线与一点五线城市的郊区洼地,而政策通过货币、税收等失去资金向库存量高的城市走,最终会取得均衡,大城市群中的中小城市与郊区会进一步扩张。Bd1中国聚财网

未来房地产像股指一样,保持基本平稳,用空间换时间,逐步消化部分城市的高库存,以保证转型期经济基本稳定,政策有能力做到这一点。Bd1中国聚财网

     
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